В качестве одного из вариантов бизнеса без вложений выступает аренда. Сдавать можно как собственное, так и чужое имущество и, казалось бы, ничего сложного в таком предпринимательстве нет. Но ввиду кассовой реформы, последний этап которой реализуется на территории страны в 2019, вопросов по взаиморасчетам становится все больше.
Арендуйте онлайн кассу МТС
с полным комплектом услуг и
оборудования всего за 1 700 рублей в месяц!
Мы полностью подготовим кассу к работе
Обучим персонал
Предоставим сервисное обслуживание неограниченным количествам обращений
Опции тарифов
Выбирайте только нужные вам тарифы
Действующее российское законодательство не категорично в вопросе наличных расчетов — прямого запрета на внесение оплаты «из рук в руки» между юридическими лицами и гражданами нет. Но эта возможность дополнительно регулируется Указаниями Центробанка от 07.10.2013 № 3073-У.
Пунктом 4 указанного документа устанавливается, что наличные поступления в национальной валюте по арендным договорам возможны, но только при условии, что средства поступят участнику сделки с его банковского счета. Таким образом, законодатель настаивает на недопустимости иного порядка внесения и получения денег — суммы не могут иметь другого целевого статуса, например, от реализации товаров или услуг.
В том случае, если аренда будет оплачена суммой, которая была возвращена подотчетным лицом, или была внесена в денежный ящик по другому основанию, это рассматривается как игнорирование установленного порядка работы с денежной наличностью. Тогда к нарушителям применяется ответственность в рамках части 1 ст. 15.1 КоАП:
- для ИП штраф составит 4 000 – 5 000 рублей;
- для организаций 40 000 – 50 000.
Штраф может быть назначен только если нарушение было зафиксировано в течение двух месяцев после расходования выручки на съемные помещения.
Вопросы оплаты аренды из кассы осложнены законодательными нюансами, которые и рассмотрим ниже.
Аренда как источник дохода — нужен ли кассовый аппарат?
Вопросы обязательности установки онлайн-кассы при сдаче в аренду недвижимости крайне актуальны и для индивидуальных предпринимателей, и для юридических лиц. На практике, ситуации, когда риэлторские услуги являются единственным направлением работы субъекта хозяйствования, не редки.
Применение ККТ при сдаче в аренду жилых помещений необязательно некоторым ИП. Статья вторая 54-ФЗ устанавливает, что индивидуальный предприниматель, предоставляющий внаем собственное жилье, освобождается от необходимости проведения оплаты аренды через кассу. Указанное исключение не распространяется на нежилой фонд (коммерческую недвижимость), даже если имущество первоначально приобреталось как жилое и его статус был изменен позднее.
Еще один частный момент: собственник не планирует сдавать имущество самостоятельно, а выписывает доверенность на управление собственностью на индивидуального предпринимателя. Тогда кассовый аппарат необходим, невзирая на то, что ИП выступает в качестве доверенного лица — от имени и по поручению владельца. Объясняется это тем, что доверенность, безусловно, наделяет представителя всеми правами в отношении имущества, но первичное право собственности остается у доверителя.
В законодательстве есть еще одна тонкость. Если помещение является собственностью одного из супругов, а другой на правах ИП его сдает, имея на руках соглашение с собственником о безвозмездном пользовании, то такому ИП дополнительно вменяется внереализационный доход.
Итак, нужен ли кассовый аппарат при аренде, зависит, в первую очередь, от того, кто является арендатором и как вносится оплата
| Если помещение снимает индивидуальный предприниматель | |
| Способ оплаты | Применение кассы |
| Деньги вносятся с банковской карты, но при обязательном условии, что эта карта оформлялась на физическое лицо, а не является его картой как предпринимателя | ККТ при оплате аренды обязательна по общему правилу (ст. 1.2) — 54-ФЗ относит такие поступления к платежам между организацией (арендодателем) и физ. лицом |
| Если сумма снимается с карточки непосредственно на сайте, где предложены помещения | Касса используется при транзакции через агрегатор (но не платежный агент) |
| Арендная плата снимается с карты индивидуального предпринимателя через онлайн-сервис банка | Выплата средств за услуги аренды по кассе проводиться должна. В этом случае дистанционное банковское обслуживание является особым вариантом транзакции — собственник (доверенное лицо) никак не контактирует с арендатором. Но, невзирая на то, что собственник фактически не получает денег — их принимает банковское учреждение, (поскольку именно оно предоставляет возможности интернет-банкинга), электронная транзакция в обязательном порядке подтверждается чеком |
| Финансы списываются с личной карты индивидуального предпринимателя, но посредством платежного агента | Кассовый чек при оплате аренды должен быть, только обязанность по его выдаче возлагается на агента (субагента) |
| За арендатора наличность вносится подотчетным лицом или сумма списывается с карты (соблюдая условие ее предъявления) | ККТ применяется |
| При переводе с личных электронных кошельков | Онлайн-ККМ применяется. Такие кошельки входят в группу электронных вариантов осуществления платежей. А в рамках уже упомянутого 54-ФЗ, безналичные расчеты с физическими лицами проводятся по кассе |
Когда аренда через кассу не проводится
- Если ИП платит за услугу с личного счета, открытого на него как на физическое лицо без коммерческой цели, платежным поручением, то до июля 2019 в ККТ нет необходимости. Более того, в этом случае можно и не выдавать бланков строгой отчетности.
- Еще один нюанс, касающийся платежных поручений, — если деньги вносятся со счета, который предназначен для коммерческих целей и открыт после внесения ИП в ЕГРИП, арендодатель может воспользоваться льготой — применение ККТ при получении денег необязательно.
- Если подотчетным лицом используется корпоративная карточка и она не предъявляется собственнику — можно не использовать.
- При списании денег с корпоративных интернет-кошельков ККТ законно не применять — поскольку электронное средство платежа не предъявляется.
Для организаций дело обстоит иначе. Покрытие стоимости арендных услуг может происходить и с расчетных счетов, и с корпоративных интернет-кошельков и карт, и любым доступным безналичным способом. Основной момент — фактического предоставления платежного средства не происходит, значит касса не обязательна.
Законодатель позволяет рассчитываться за услуги:
- аккредитивом;
- платежным и инкассовым поручениями;
- чеками;
- прямым дебетованием.
Все остальные финансовые решения требуют применения ККТ.
Разберем проблемную ситуацию: арендную плату нужно получить от директора компании-арендатора, при этом удержать сумму предстоит с его личной карты. В таком варианте, если карта не была предъявлена, учитываются два момента:
- обязательно идентифицируем назначение платежа — перевод должен быть обозначен целевым назначением (традиционно в эту графу вносится ссылка на платежный документ или на договорные обязательства между компанией и арендодателем);
- удостоверяем полномочия плательщика — для директора такое право предусматривается Уставом, сотруднику (например, главному бухгалтеру) — выписывается доверенность.
При учете указанных нюансов, Минфин официально признает такие расчеты как оплату от лица компании и в ее пользу — сотрудник обеспечивает нужды организации. Отсюда следует, что непредъявление карты является основанием для неприменения ККТ. А если игнорировать обязательность указания цели платежа и не указать факта наличия договора, то внесение суммы будет рассматриваться как исполнение долговых обязательств со стороны физического лица, и онлайн-ККТ применять обязательно.
И последнее, физлица могут платить за пользование чужим имуществом по безналу без онлайн-ККТ до 01.07.2019 — потом льгота отменяется и общий порядок становится обязательным и для них.
Онлайн кассы при сдаче в аренду чужого имущества
Нужна ли касса при предоставлении услуг аренды помещения, очевидно зависит от способа внесения денег и сторон сделки. О нюансах сдачи в аренду чужого имущества и требованиях по установке онлайн кассы при таком бизнесе поговорим ниже.
Ссылаясь на нормы ГК РФ, важно понимать:
- собственник вправе передать принадлежащее ему имущество в бесплатное пользование другому лицу — стороны при таком сотрудничестве именуются как ссудодатель и ссудополучатель (ст. 689);
- лицо, получившее в безвозмездное пользование чужое помещение, обязано обеспечить его сохранность и, если оно использовалось вопреки целевому назначению, компенсирует его стоимость (ст.696);
- одним из прав собственника является одностороннее расторжение заключенной сделки, если имущество было сдано постояльцам без его согласия — из этого исходит, что при отсутствии возражений со стороны ссудодателя, вторая сторона имеет право предоставлять в аренду чужое имущество (ст. 698);
- выступать в роли арендодателя может не только собственник, но и управомоченное им лицо — в этом случае договор ссуды выступает доказательством наделения ссудополучателя соответствующим правом (ст. 608).
Чтобы понимать, как проводить аренду через кассу, нужно определиться с тем, что такое найм с точки зрения налогообложения. Итак, передача недвижимости внаем является услугой, и, соответственно, ККТ при аренде жилых и нежилых помещений использоваться должна. Официальных разъяснений от ФНС и Министерства финансов по этому поводу нет, но данное утверждение подтверждается вот чем:
- услуга не выражается материально, используется в процессе ее предоставления и имеет ценность сама по себе, а не при достижении какого-либо результата (ст. 38 НК);
- в соответствии со ст. 779 ГК, передача имущества во временное пользование осуществляется с намерением получить выгоду и по воле арендодателя — то есть, это возмездное предоставление услуг;
- такой вид деятельности как «аренда» определяется как услуга в Общероссийском классификаторе.
Очевидно, что к арендным отношениям применяются те же требования, что к остальным услугам и кассовый аппарат при передаче в аренду нежилого и жилого помещения используется в зависимости от формы расчета и статуса арендатора в рамках 54-ФЗ без каких-либо исключений.
Как применять ККТ при оплате аренды
При риэлторской деятельности, когда услуги предоставляются населению, предприниматель обязан подтвердить получение суммы бланком строгой отчетности. При этом, если постоялец заселяется по поручению юридического лица будучи в командировке, а подписанного документа с работодателем нет, то это тоже признается услугой частному лицу, а не компании.
Если в качестве арендатора выступает организация, сделка стандартно проводится через ККТ и финансы поступают на счет арендодателя безналичным способом.
Законодателем не предусматриваются особые условия ведения именно этого вида бизнеса — на аренду распространяются все те нормы, которые относятся к услугам в целом.
Помимо стандартного порядка отчетности, санкции за его нарушение также едины и для арендодателей сферы найма, и для других групп услуг.
Если аренду по кассе оплачивать, она налогом тоже облагается?
Я тоже снимаю кабинет в бизнес-центре, открыла недавно кабинет по репетиторству и раннему развитию. В нашем центре касса уже установлена, и это очень удобно. Можно оплатить аренду прямо администратору и тут нет разницы безнал или наличка. Слышала, что многие до сих пор с перечислениями работают, но это уже неудобно мне кажется.
Я являюсь владелицей тату-салона и уже более, чем год арендуем помещение в местном бизнес-инкубаторе. Сейчас по старинке все еще перечисляем оплату по договору через банк, но и так было не всегда. Когда я только раскручивала свой салон, аренду вообще в конверте отдавала. Вообще считаю, что если уж переходить на онлайн-кассы, то точно всем, без всяких отсрочек и исключений. Ведь бизнес, он как организм, одни — принимают безнал, другие — нет, хаос. А хочется все-таки работать в системе.
Варвара, согласны с вами в том, что подключение онлайн касс необходимо. Однако, переход на онлайн кассы не означает одновременный переход на безналичную оплату. В соответствии со ст. 1.1 Федерального закона от 22.05.2003 N 54-ФЗ (в ред. от 25.12.2018) «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении расчетов в Российской Федерации» расчетом признается — прием (получение) и выплата денежных средств наличными деньгами и (или) в безналичном порядке за товары, работы, услуги. Главное установить онлайн кассу, отвечающую всем требованиям закона: оборудованную фискальным накопителем, с подключением с ОФД и должным образом зарегистрированную в ФНС.